So stellen Sie fest, Real Estate Short Sale Kaufangebot

Das Wort "short sale" ist sicherlich ein Schlagwort in der Not Immobilienmarkt erleben wir im Jahr 2008. Viele Makler und Investoren sind nach wie vor unklar, wie die Festlegung einer kurzen Immobilien Verkauf anbieten, dass ist für die Kreditgeber.

Die folgenden Schritte sind für die Verwendung als eine grundlegende Richtlinie über die Bestimmung, was zu bieten für den Kreditgeber eine kurze Verkauf Akzeptanz.

1. Bestimmung des Fair Market Value (FMV). Die FMV kann bestimmt werden durch die Bewertung verkauft, vergleichbare Eigenschaften in einer ähnlichen oder der Nähe zu den Themen Verkauf kurz Eigentum. Ein Immobilienmakler wird Zugang zu den MLS (Multiple Listing Service) und können eine CMA (Comparative Market Analysis) für das Thema Immobilien. Diese Analyse wird ermittelt verkauften vergleichbaren Eigenschaften mit der gleichen Fläche, Schlafzimmer, Bäder, Garage und ähnliche Merkmale aufweisen wie unter Eigentum. Fordern Sie die Makler mit einem Mal verkauft, innerhalb 6-12 Monate, wenn das Ziehen Eigenschaften oder in der unmittelbaren Umgebung. In der Regel die kurz-Verkauf Kreditgeber nicht alle verkauft Vergleichswerte, die älter sind als 12 Monate und die weiter entfernt als 2 Meilen von der Stelle des Subjekts Eigentum.
2. Bewertung verkauft comps systematisch. Entgegen der weit verbreiteten und oft falsche Weltanschauung, können Sie einen formelhaften System für die Arbeit in Ihren Gunsten, wenn die Bestimmung, was zu bieten an der kurzen Verkauf Eigentum. Dieses System gibt es schon seit Jahren, aber aus irgendeinem Grund Sie haben nicht gehört, der sie erwähnt Umgang mit Immobilien. Hier ist das System. Sie wird das Recht der Mittelung. Die Art, wie das funktioniert, ist wie dieser.

   Nehmen wir an, Sie haben acht verkauft Vergleichswerte, die alle die gleiche Größe, square feet, Schlafzimmer usw. Hier ist, wie Sie die Formel. Sie würde aus den beiden höchsten comps und die beiden niedrigsten sind und der Rest Durchschnitt.

   BEISPIEL:

   Sie haben eine Eigenschaft, die Sie denken, 145.000 $ wert ist.

   Sie haben eine Realtor Pull eine CMA und finden Sie acht verkauften vergleichbaren Eigenschaften, die mit den oben genannten Kriterien.

   Die MLS, zeigt das folgende:

   $ 159.000
   $ 154.000
   $ 153.000
   $ 161.000
   $ 148.000
   $ 143.000
   $ 146.000
   $ 151.500

   Mit unserem Ansatz formelhaften Sie würde aus den beiden höchsten verkauft Vergleichswerte ($ 159.000 und $ 161000). Dann nehmen Sie die beiden niedrigsten verkauft Vergleichswerte ($ 143.000 und $ 146000). Dies würde aus vier anderen verkauft Vergleichswerte.

   $ 154.000
   $ 153.000
   $ 148.000
   $ 151.500
   -----------

   Sie würde dann im Durchschnitt, indem die Summe aller verkauften Vergleichswerte und dividiert sie durch die Gesamtzahl der Eigenschaften der linken Seite. In diesem Fall wäre die Zahl vier.

   Gesamt: $ 606.500, geteilt durch 4 = $ 151.625

   Sie können, rechtfertigen das Haus verkaufen kann für $ 151.625 statt der $ 145,00 Sie ursprünglich geschätzt.

3. , Die die ARV (Preis nach der Reparatur). Diese Terminologie ist Umgangssprache oft mit Real Estate Investors. Es ist ähnlich wie die FMV mit ein paar Unterschiede, die durch die Höhe der Reparatur der Anleger schätzt das Eigentum braucht, um zu verkaufen, schnell auf dem freien Markt mit FSBO (für den Verkauf durch Eigentümer) und nicht mit der MLS. Es kann argumentiert werden, die ARV-Behandlung ist eher eine Vermutung oder vorgeschlagen Wert gewonnen, indem Sie verkauft Vergleichswerte von Häusern, die nicht von einem Immobilienmakler. Eine Möglichkeit, zu erklären, der Unterschied ist ein Immobilienmakler in der Regel eine FMV und eine Immobilien-Anleger kann wählen, eine ARV. Ein Sachverständiger können beide Methoden Wert, aber in der Regel hält sich an diejenigen, die kommen aus den MLS. Meiner Meinung nach ... die ARV-Behandlung ist eine genaue und zuverlässige weniger Wert als das, was sich vor der MLS.
4. Herauszufinden, BPO. Die BPO (Broker Preis Stellungnahme) ist vielleicht der größte Wert Faktor der Kreditgeber werden, um die Akzeptanz der kurzen Verkauf anbieten. Das BPO ist König! BPO ist eine allgemeine Stellungnahme oder des Wertes der Immobilie des Kreditgebers benutzt, um festzustellen, was die kurz-Verkauf Eigentum wert ist auf dem Papier. Sie werden nach dem Kreditgeber und an eine Drittfirma, wie BPO Direct, America First, LandSafe, etc. Diese Unternehmen haben eine Liste der Makler für jeden Staat. Die BPO's sind bestellt und durch Makler. Die BPO kann eine Innen-oder Außen-Typ. Wenn ein Exterieur-Typ BPO wird, bedeutet dies, dass der Immobilienmakler (BPO Agent) hat nicht innerhalb der Anlage zu bewerten, ihr Zustand. Dies könnte darauf zurückzuführen sein, die Hausbesitzer Räumung des Hauses oder nicht kooperativ mit dem BPO-Agent bei der Anforderung einer Zeit, zu beurteilen, das Haus.Der Umgang mit "Pretty House" Art Leerverkäufe (Kategorien später definiert), finden Sie das BPO wird kommen in der Regel 10-20% niedriger als FMV oder ARV. Auf der Grundlage dieser, können Sie mit 60% der ARV FMV oder Wert für Ihren ersten Kauf anbieten. Natürlich ist dies abhängig von der Höhe der Reparaturen, die für die Immobilie. Wenn Sie haben, was kann als "Pretty House" short verkaufen, was sehr wenig Reparaturen notwendig, sollten Sie nicht erwarten, eine sehr umfangreiche Nachlass von der Kreditgeber für sie. Wenn Sie kann es nicht rechtfertigen, ein Grund für die Kreditgeber, um entweder eine kleine oder große Rabatt ... erwarte nicht, dass ihnen ein auf Sie. Dies gilt auch zerstreut den Mythos, dass alle Häuser in Richtung Abschottung sind gute Kandidaten kurz verkaufen. Sie sind es nicht.

   Hier sind einige Klassifikationen und Beispiele, um es leichter zu bestimmen, wie viel von einem Verlust der Kreditgeber kann akzeptieren.

   Kurze Verkauf Klassifikation:

   Schönes Haus
   UGLY HOUSE
   SCARY HOUSE

   BEISPIELE:

   • Pretty House: (in der Regel sicher, wünschenswert und Häuser verkaufen recht schnell)
     ARV / FMV: 100.000 US-Dollar
     REPARATUREN: $ 5-10,000 (5-10%)
     BPO: $ 80-90,000 + / - 5%
   • Ugly House: (In der Regel ein leichtes Reha-oder Fixierer-obere, Handwerker besonderen Fair-Haus in Nachbarschaften)
     ARV / FMV: $ 100000 (Mit Ugly Houses diese Zahl eher zu den "as is" statt des ARV.)
     REPARATUREN: $ 11-20,000 (11-20%)
     BPO: $ 80.000 + / - 5%
   • Scary Haus: (In der Regel in Gebieten, die nicht wünschenswert ist, massive Reparaturen, viel Kriminalität ist nicht ungewöhnlich)
     ARV / FMV: $ 100000 (Mit Scary Häuser dieser Wert eher zu den "as is" statt des ARV.)
     REPARATUREN: $ 35.000 (21 - 35% +)
     BPO: $ 65.000 + / - 5-10%

   Sie können eine Scary Haus befindet sich in einem großen, schnellen Verkauf Nachbarschaft und die Kombination von den anderen, aber im Allgemeinen und Scary Ugly Häuser werden nicht in ausgezeichneten NACHBARSCHAFTEN. Denken Sie daran, dies ist eine Richtlinie, keine exakte Wissenschaft. Die BPO-Agent in der Regel die "as is" Wert für beide hässlich und Scary Häuser.

   Lassen Sie uns jetzt über die verschiedenen Arten der Darlehen Kreditgeber wird ein Faktor für kurze Verkauf Vorlage.

5. Das Erlernen der Darlehen Arten. Wenn Sie sich diese, können Sie Ihre Stichtagskurs für Kreditgeber akzeptieren Sie kurz den Verkauf von bis zu 50%! Hier ist der Grund, warum: Wenn Sie mehr wissen über alle Sachen, es bietet Ihnen eine bessere Nutzung und letztlich Verhandlungen Strategien zur Zielgruppe. Nicht alle Leerverkäufe sind gleich.
   • Konventionelle Darlehen. Diese Darlehen sind alle über den Ort. Sie bieten die Flexibilität, die vor allem mit kurzen Umsatz. Mit dem $ 100000 Beispiel, könnten Sie Ihr Angebot aus der Vorlage 60% x 100000 (FMV) = $ 60000 ... Die $ 60.000 ist tatsächlich 70% des BPO Preis. Es ist jedoch sehr häufig, um zu sehen, der Kreditgeber akzeptieren rund 80-85% des BPO Preis, die würden sich auf etwa $ 68.000 - $ 72.250.

     Dieses Modell kann schwanken ein wenig, aber dies ist ein gemeinsamer Durchschnitt. Die BPO (Wert Stellungnahme als auch die wahrgenommene Wert der Immobilie) für den Kreditgeber ist der wichtigste Faktor. Daher sind in diesem Beispiel, wenn Sie durch den BPO war, gibt es in rund 65.000 $ ... Sie würden 82% davon, das wäre $ 53.300. Der Kreditgeber kann sehr gut akzeptieren, $ 53300 auf der Grundlage ihrer Wahrnehmung des Wertes der Immobilie (der Vermögenswert).

   • FHA-Darlehen. Ich wiederhole: Das ist nicht eine wissenschaftliche Notenskala. Es ist das Modell, das von vielen kurzen verkaufen Investoren als Leitlinie. Sie kann und wird noch weitere Faktoren, die Sie von dieser. Wenn Sie es mit einer Art FHA Darlehen oder einer Regierung gesicherte Darlehen, werden sie wieder einen bestimmten Betrag, wenn die Abschottung ist. Zum Beispiel mit FHA-Darlehen, die Versicherer im Wesentlichen garantieren den Kreditgeber 82% eines FHA Certified Beurteilung Betrag. Hinweis Ich habe nicht gesagt, BPO. Für diese Darlehen, benötigen Sie eine FHA Certified Bewertung für die Kreditgeber, die in ihrer Bewertung auf dem Grundstück. Das BPO wird es nicht gelingen, diese Art von Darlehen. Sie können Massage die Zahlen 1-2%, aber 82% ist in ihren Leitlinien.

     Hier ist eine Liste zusammengestellt lst, dass ich in meiner Heimatstadt Studium. Sie können online gehen, um eine ähnliche Liste kostenlos zu.

     • Alle FHA Darlehen versichert sind von der Bundesregierung.
     • Solange die Kreditgeber folgt FHA Leitlinien, sie sind garantiert mindestens 82% der "as is" Schätzwert.
     • FHA-Typ Darlehen wird nicht mit einem BPO. Stattdessen werden sie eine FHA Certified Appraisal. Verwenden Sie die gleichen Techniken zur Beurteilung der FHA, die Sie für eine typische kurze verkaufen sich.
     • Wenn der Schuldner in Konkurs, keine kurzen Verkauf genehmigt werden.
     • Wenn die Eigenschaft wurde als Unterkunft für mehr als 12 Monaten, keine kurzen Verkauf genehmigt werden.
     • Wenn der Hausbesitzer nicht besetzen Eigentum, keine kurzen Verkauf genehmigt werden. (Es gibt Ausnahmen von dieser Regel.)
     • Die kooperierenden Darlehensgeber erhalten $ 1000 aus FHA für die Durchführung einer kurzen verkaufen.
     • Verkäufer müssen ausgefüllt sein FHA spezifische Formen zur Genehmigung vor. Dabei wird auch eine Anwendung zum Mitmachen und ein Hausbesitzer Counseling Zertifikat, die der Kreditgeber liefert in ihrem FHA Short Verkauf Packet.
     • FHA Darlehen muss mindestens 30 Tage überfällig für kurze Verkauf berücksichtigt werden.
     • Der Darlehensgeber ist verpflichtet, eine Kopie der Beurteilung der Hausbesitzer.
     • Die Hausbesitzer können bis zu $ 1000 direkt aus dem HUD 1.
     • FHA wird nicht nach der Hausbesitzer für einen Mangel, wenn die kurz-und Verkauf wird geschlossen.
   • VA (Veterans Affairs) Darlehen. Diese Art von Darlehen haben eine Garantie von 88% der Schätzwert der Immobilie.
     • Konzipiert für den Veteranen.
     • Diese Darlehen werden vom Bund versichert.
     • VA Garantien der Kreditgeber mindestens 88% der "as is" Schätzwert.
     • Ein VA Bewertung ist in der Regel automatisch bestellt wird, wenn der Schuldner 60 Tage ausstehend sind.
     • Die Beurteilung Wert kann angefochten werden von der Hausbesitzer.
     • Die VA wird die Hausbesitzer und alles tun, für die Hausbesitzer zu behalten VA Vorteile.

     Hinweis: Absolut keine BPO darf. Alle VA Darlehen verlangen zertifizierte Gutachter zu bestimmen, Wert.

   • Freddie Mac Kredite (FDMC).
     • FDMC wird nicht zulassen, dass die Käufer von einer kurzen Verkauf Eigentum, sondern jeder eine individuelle. Dies bedeutet, dass der Käufer für den Kauf und Verkauf-Abkommen und HUD 1 kann nicht als ein Unternehmen, LLC, Treuhänder, oder dergleichen. Der Käufer muss es sich um einen einzelnen Namen.
     • Freddie Mac wird fast immer verlangt, dass das Eigentum mit einem Immobilienmakler zu finden, das heißt, sie gehen zu fragen, für ein Angebot Abkommens. Wenn das Angebot des Kreditgebers Netze weniger als 92%, Freddie Mac wird es erforderlich sein, dass das Eigentum ist für mindestens 90 Tage vor der Genehmigung ausgestellt werden.
     • Der Darlehensgeber hat die Behörde zu genehmigen Leerverkäufe bei einer Schwelle von 92% oder höher. Alles, was weniger als 92% müssen von Freddie Mac.
     • Freddie Mac hat eine hohe Kunden-Service-Standard, was bedeutet, dass, wenn der Kreditgeber sich nicht, die auf Ihre Angebote, werden sie wissen wollen, über sie. Dies führt zu einem anderen Punkt der Hebel, um Ihr Angebot akzeptiert.
   • Fannie Mae (FNMA).
     • Fannie Mae hat eine hohe Kunden-Service-Standard. Wenn der Kreditgeber ist nicht, die auf Ihre Angebote, so können sie tatsächlich in Schritt, und nehmen über die kurz-Verkauf Verhandlungen.
     • Der Darlehensgeber hat die Behörde zu genehmigen Leerverkäufe bei einer Schwelle von 90-92% oder höher. Alles, was weniger als 90% müssen von Fannie Mae.
     • Fannie Mae selten vor, dass die Immobilie zu finden mit einem Immobilienmakler.
     • Fannie Mae wird die Kreditgeber der Behörde zu genehmigen Leerverkäufe bei einer Schwelle von 90% oder höher, sondern auch die einer höheren Rabatt, wenn notwendig.

   Für Fannie Mae, konventionelle, VA und FHA Leerverkäufe: Der Käufer kann eine beliebige Person, Firma, Person oder Vertrauen (die Bank kann verlangen, ein schriftlicher Beweis für das Unternehmen oder das Vertrauen). Der größte Teil der Darlehen, die Sie in Bezug auf Leerverkäufe werden sollen herkömmlichen Darlehen.

6. Abspeicherung der mindestens akzeptiert NET (der BPO oder Beurteilung FHA).
   • VA 88%
   • FHA 82%
   • Freddie Mac (FDMC) 92%
   • Fannie Mae (FNMA) 90-92%
   • Konventionelle Darlehen 80% (kein Limit)

   WICHTIG: Verstehen Sie, dass es sich um Prozentsätze NET an die Bank. Wenn Sie Ihre Angebote mit gepolsterten Dinge wie Realtor Provisionen, Kosten und schließen zusätzliche Gebühren, diese sind nicht in dieser Prozentsatz.
   
   BEISPIEL: Die BPO zu einem Ihrer Angebote gibt es in 100.000 US-Dollar. Angebote, die akzeptiert werden, auf der Grundlage der oben genannten Kriterien wäre:

   • VA 88% = $ 88.000
   • FHA 82% = $ 82.000
   • Freddie Mac (FDMC) 92% = $ 92.000
   • Fannie Mae (MNMA) 90-92% = $ 90-92,000

   Etwas anderes zu berücksichtigen ist: alle lokalen Banken, die in der Regel die kleinen, fast immer wird nicht zulassen, dass mehr als 10% -15% Rabatt auf die abhängig von der Anzahl der Reparaturen zu beheben. Lokale Banken eher konservativ in ihrem Konzept für die Ermäßigung der Immobilien. Dies ist zum Teil auf das Netz der lokalen Tochtergesellschaften der Bank können Sie mehr als eine Meinung von Reparaturen oder der Wert des Eigentums unterliegen.
   

7. Der Umgang mit dem zweiten Hypotheken-und Junior-lien Inhaber. Wenn Sie sich mit einer zweiten Hypothek Inhaber Sie sind grundsätzlich zu Verhandlungen mit ihnen die gleiche Weise. Sie werden feststellen, dass viele Inhaber 2. Hypothek wird nicht so viele Informationen, um schnell eine Entscheidung über die Abzinsung der Darlehensbetrag. Sie erfolgt in der Regel um ein BPO oder eine Beurteilung auf Datei. Es könnte sein, ältere oder aktuelle. Vergewissern Sie sich, und fragen Über die, abhängig von der Nummern, die Sie herausfinden, die sich mit ihnen. Manchmal wird ein Kreditgeber tatsächlich sagen Sie BPO Preis. Nun, bevor Sie alle begeistert und denke, das ist noch einmal ... GREAT! Normalerweise werden sie liegen Sie über den Preis und es tatsächlich aufblasen. Ja ... ich weiß ... Sie hätte nie gedacht, Kreditgeber gelogen, haben Sie? Nun ... sie ... und sie tun es viele.

   Wenn Sie sich mit dem 1. Hypothek Inhaber, ist es nicht ungewöhnlich, um zu erfahren, sie wird nur $ 500 - $ 1000 zu zahlen sich aus jeder 2. Hypotheken, Liens, Urteile usw. Alle Kreditgeber sind ein wenig anders, aber die Norm ist $ 1000. Dies ist ein weiterer Grund, warum Sie wird sich mit dem 2. Platz Kreditgebern, die bereit sind, um Cent auf den Dollar, um ihre Darlehen mit dem Hausbesitzer. In der Tat, werden Sie oft verhandeln für 80-90% Rabatt oder eine Genehmigung für 10-20 Cent auf den Dollar! Es ist kann von Vorteil sein, wenn du dir das 1. bis eine kurze verkaufen und dann diese Informationen an die 2. schriftlich! Wenn der 1. ist bereit, ein Treffer, bei denen nicht, die aus der 2.? Dies kann ein leistungsfähiges Verhandlungen Technik.Denken Sie daran, alle Junior Pfandrechts-Inhaber, die mit einem über-oder Hebelprodukte fast over-leverage Vermögenswertes (Haus) ist in einer schrecklichen Lage. Sie realisieren, und wenn Sie eine gute Argumente, warum es in ihrem Interesse besser zu ihrem Betrieb Rabatt Position eher als Gefahr Alles auf Abschottung Auktion. Es wird nicht nur allgemein helfen, aber sie kann Sie, der Investor, ein riesiger Haufen Geld. Warum? Sie gerade erstellt Eigenkapital aus der Luft. Das ist die Macht der kurzen Verkaufsverhandlungen.Zum Abschluss, das ist wohl die knappe Definition von der Zusammenstellung eines angemessenen kurzen Verkauf bieten immer gedruckt. Die Macht der dieses Dokument einmal in Betrieb genommen werden kann buchstäblich die Benutzer es äußerst wohlhabend. Andere Immobilien Home Studiengänge, Bücher, etc Audios zum größten Teil aus, was dieses Dokument dislcosed. Es ist das "Fleisch" der Vorbereitung eines zufriedenstellenden kurze Verkauf anbieten. Es gibt keine Geheimnisse mehr, müssen Sie wissen, tun Leerverkäufe. Ich habe gerade gezeigt, sie alle zu Ihnen. Wenn Sie die Schritte für die Vorbereitung einer kurzen Verkauf bieten genau wie oben gezeigt und sie auf Ihre Immobilie verkaufen kurzen Unternehmen, der Himmel ist die Grenze für Ihren anhaltenden Erfolg, sie genehmigt.

   Denken Sie daran ... ein Diener.