Cómo determinar un Real Estate la venta a corto oferta de compra

La palabra "venta corta" sin duda ha sido una palabra clave en el afligido mercado inmobiliario que estamos viviendo en 2008. Sin embargo, muchos promotores e inversores son todavía poco claras sobre cómo determinar una inmobiliaria la venta a corto oferta que sea aceptable para el prestamista.

Los pasos siguientes son para ser utilizados como una directriz básica en la determinación de ofrecer lo que el prestamista para una venta a corto aceptación.

1. Determinar el valor justo de mercado (FMV). La FMV puede determinarse mediante la evaluación de la venta, propiedades comparables en la misma o muy cerca de la materia a corto venta de propiedad. Una de bienes raíces tendrán acceso a la MLS (Servicio de Listados Múltiples) y puede crear una CMA (Análisis comparativo de mercado) de la propiedad en cuestión. Este análisis se identificarán las propiedades vendidas con comparables misma pies cuadrados, dormitorios, baños, garaje y otras características similares como objeto de propiedad. Solicitar a la utilización de bienes raíces venden un plazo dentro del 6-12 meses cuando tirando de las propiedades en las inmediaciones o las zonas circundantes. Por lo general, la venta a corto prestamista no examinará ninguna vendidos comparables que son mayores de 12 meses y que están más lejos de 2 millas de la ubicación de la propiedad en cuestión.
2. Evaluar sistemáticamente vendidos comps. Contrariamente a lo popular y, a menudo, las creencias equivocadas, puede utilizar un sistema de fórmulas para trabajar en su favor la hora de determinar qué oferta en el corto venta de propiedad. Este sistema ha sido de alrededor de años, pero por alguna razón usted no puede haber oído hablar de él mencionados se ocupan de bienes raíces. Aquí está el sistema. Utilizará la ley de promedio. La forma en que esto funciona es como este.

   Digamos que se han vendido ocho comparables que son todos similares en tamaño, pies cuadrados, habitaciones etc Aquí está la forma de aplicar la fórmula. Usted debe tomar las dos composiciones más alto y los dos menores y el promedio de los demás.

   EJEMPLO:

   Usted tiene una propiedad que usted cree que es un valor de 145.000 dólares.

   Tiene un tirón de bienes raíces y un CMA a encontrar ocho vendido propiedades comparables que coincidan con los criterios anteriormente expuestos.

   La MLS se muestra el texto siguiente:

   $ 159.000
   $ 154.000
   $ 153.000
   $ 161.000
   $ 148.000
   $ 143.000
   $ 146.000
   $ 151.500

   Usando nuestro enfoque de fórmulas que se adopten las dos más altas comparables vendidos ($ 159.000 y $ 161.000). Luego sacar los dos más bajos comparables vendidos ($ 143.000 y $ 146.000). Esto dejaría a otros cuatro vendido comparables.

   $ 154.000
   $ 153.000
   $ 148.000
   $ 151.500
   -----------

   A continuación tomar una media de sólo añadir la suma de todos los vendidos comparables y dividiendo por el número total de propiedades de la izquierda. En este caso, que sería el número cuatro.

   Total: $ 606.500, dividido por 4 = $ 151.625

   Usted puede justificar razonablemente la casa puede vender por $ 151,625 en lugar de los $ 145,00 que las estimadas inicialmente.

3. Desvelar la ARV (Valor después de la reparación). Esta terminología se utiliza a menudo el argot con los inversores de bienes raíces. Es similar a la FMV con algunas diferencias formado por el importe de las reparaciones que el inversor estima que la propiedad necesita para vender rápidamente en el mercado abierto utilizando FSBO (para la venta por propietario) y no técnicas utilizando la MLS. Se puede argumentar la ARV es más de una conjetura o propuesta de valor mediante el uso de derivados vendidos comparables de casas que no fueron vendidas por una de bienes raíces. Una manera de explicar la diferencia es una de bienes raíces se suelen utilizar una FMV y un inversor de bienes raíces pueden recurrir a un ARV. Un evaluador puede utilizar ambos métodos de valor, pero en general se pega a los que vienen de fuera de la MLS. En mi opinión ... los ARV es menos precisa y fiable el valor de lo que vienen fuera de la MLS.
4. Calcular el BPO. El BPO (Broker Precio de opinión) es tal vez el único factor de mayor valor que el prestamista utilizará para determinar la aceptación de su oferta de venta a corto. El BPO es rey! BPO es una opinión generalizada o el valor de una propiedad al prestamista utiliza para determinar lo que la venta a corto es un valor de la propiedad sobre el papel. Ellos están ordenados por el prestamista y envía a un tercero la empresa, como BPO directa, primer lugar América, LandSafe, etc Estas empresas tienen una lista de promotores de cada estado. El BPO's son ordenadas y realizadas por promotores. El BPO puede ser un interior o exterior tipo. Si un tipo BPO Exterior se lleva a cabo, significa que la de bienes raíces (BPO agente) no ir en el interior de la propiedad para evaluar su condición. Esto podría ser debido a desocupar el propietario de la casa o no de cooperación con el agente de BPO, cuando se solicite un tiempo para evaluar la casa.Se ocupan de "Casa Bonita" tipo de ventas a corto (categorías definidas más adelante), se encuentra el BPO normalmente vienen en un 10-20% inferior a la FMV o ARV. Sobre esta base, usted podría considerar la posibilidad de ofrecer el 60% de los ARV o FMV valor de su oferta de compra inicial. Por supuesto, esto depende de la cantidad de reparaciones necesarias para la propiedad. Si usted tiene lo que puede ser clasificado como un "Pretty House" venta corta, que muestran muy poco las reparaciones necesarias, no espere a obtener un gran descuento de la prestamista para ello. Si no pueden justificar una razón para el prestamista a aceptar, ya sea una pequeña o gran descuento ... no esperar a dar una a usted. Esto también disipa el mito de que todas las casas en dirección a la exclusión son buenos candidatos venta a corto. Ellos no lo son.

   He aquí algunos ejemplos de clasificaciones y para que sea más fácil determinar cuánto de la pérdida de un prestamista podrá ponerse de acuerdo para aceptar.

   Corto venta clasificaciones:

   PRETTY CASA
   CASA feo
   SCARY CASA

   EJEMPLOS:

   • Casa Bonita: (en general segura, conveniente y zonas de venta de casas con bastante rapidez)
     ARV / FMV: $ 100.000
     REPARACIONES: $ 5-10,000 (5-10%)
     BPO: $ 80-90,000 + / - 5%
   • Casa feo: (En general una luz de rehabilitación o fijador-superior, especial manitas casa justo en los barrios)
     ARV / FMV: $ 100.000 (Con Feo Casas de este número tiende a ser la "tal como es" valor en lugar de ARV).
     REPARACIONES: $ 11-20,000 (11-20%)
     BPO: $ 80.000 + / - 5%
   • Casa de miedo: (En general, en zonas que no son deseables, necesarias reparaciones masivas, mucha de la delincuencia no es infrecuente)
     ARV / FMV: $ 100.000 (Con miedo Casas de este valor tiende a ser la "tal como es" valor en lugar de ARV).
     REPARACIONES: $ 35.000 (21 - 35% +)
     BPO: $ 65.000 + / - 5-10%

   Usted puede tener un miedo House, que se encuentran en un gran barrio de venta rápida y la combinación de los otros, pero en general haciendo uso de la palabra miedo y feo Casas no se encuentra en excelente barrios. Recuerde que esta es una directriz, no una ciencia exacta. El agente de BPO en general, considerar la "tal como es" valor para ambos feo y Casas de miedo.

   Ahora vamos a discutir los diferentes tipos de préstamos de los prestamistas se consideran un factor de venta por breve presentación.

5. El aprendizaje de los tipos de préstamos. Cuando aprender estas, usted puede aumentar su tasa de cierre para el prestamista acepta su venta a corto por tanto como 50%! He aquí por qué: si usted sabe más acerca de los bienes de cualquier índole, que le proporciona un mejor apalancamiento y, en definitiva, estrategias de negociación a meta. No todas las ventas son creados iguales.
   • Préstamos convencionales. Estos préstamos se encuentran en todo el lugar. Ellos proporcionan la mayor flexibilidad sobre todo se ocupan de las ventas a corto. El uso de los $ 100,000 ejemplo, usted podría comenzar a cabo la presentación de su oferta el 60% x 100.000 (FMV) = $ 60000 ... Los $ 60.000 es en realidad el 70% de la BPO Precio. Sin embargo, es muy común ver el prestamista de aceptar alrededor de 80-85% del precio de BPO, que sería alrededor de $ 68,000 - $ 72,250.

     Este modelo puede fluctuar un poco, pero este es un medio común. El BPO (valor opinión también examinó la percepción de valor de la propiedad) a la prestamista es el principal factor. Por lo tanto, en este ejemplo, si usted pensaba que la BPO iba a venir en alrededor de $ 65.000 ... Usted debe tomar el 82% de ese número, que sería de $ 53.300. El prestamista puede muy bien aceptar $ 53,300 sobre la base de su percepción del valor de la propiedad (sus activos).

   • Préstamo FHA. Repito: no se trata de una escala de clasificación científica. Es el modelo utilizado por muchos inversores a corto venta como una directriz. Puede y tiene otros factores que hacen que se extravía de este. Si se trata de un tipo de préstamo FHA o de cualquier gobierno respaldado préstamo, que van a recuperar una cantidad fija si la exclusión se ha completado. Por ejemplo con los préstamos FHA, el asegurador, básicamente, el prestamista de garantía del 82% de un Certificado de Evaluación de FHA cantidad. Aviso no he dicho BPO. Para estos préstamos, se necesita un Certificado de Evaluación de la FHA para el prestamista a tener en cuenta en su proceso de evaluación en la propiedad. El BPO no es suficiente en estos tipos de préstamos. Puede masaje de los números 1-2%, pero el 82% se muestra en sus directrices.

     Aquí está una lista LST que yo, en mi casa de estudios. Usted puede ir en línea para encontrar una lista similar a libre también.

     • Todos los préstamos FHA son asegurados por el gobierno federal.
     • Mientras que el prestamista FHA siguientes directrices, que están garantizados por lo menos el 82% de los "tal como es" valor tasado.
     • FHA-tipo de préstamos no va a usar un BPO. En lugar de ello, será necesario un certificado de evaluación de FHA. Utilice las mismas técnicas de evaluación de la FHA que lo haría para una venta a corto típico trato.
     • Si el deudor está en quiebra, la venta corta no será aprobado.
     • Si la propiedad fue utilizada como un alquiler de más de 12 meses, la venta corta no será aprobado.
     • Si el propietario no ocupa la propiedad, la venta corta no será aprobado. (No puede haber excepciones a esto.)
     • El prestamista que cooperaron es elegible para recibir $ 1000 de la FHA para realizar una venta corta.
     • Vendedor debe llenar FHA formas específicas para su aprobación. Esto incluirá una solicitud de participación y un certificado de la consejería de vivienda, todas las cuales el prestamista se oferta en su corta FHA Venta de paquetes.
     • Préstamos FHA debe ser de al menos 30 días de mora para la venta a corto examen.
     • El prestamista está obligado a dar una copia de la evaluación a la casa.
     • El propietario puede recibir hasta $ 1000 directamente desde el HUD 1.
     • FHA no ir después de que el propietario de una deficiencia de una vez que la venta corta es aceptado y cerrado.
   • VA (Asuntos de los Veteranos) préstamos. Este tipo de préstamos tienen una garantía de 88% del valor tasado de la propiedad.
     • Diseñado para los veteranos.
     • Estos préstamos están asegurados federalmente.
     • VA garantiza el prestamista por lo menos el 88% de los "tal como es" valor tasado.
     • VA A evaluación suele ser ordenado automáticamente una vez que el deudor se convierte en 60 días de mora.
     • El valor de la evaluación puede ser apelada por el propietario.
     • El VA será el propietario de trabajo y hacer todo lo posible para el propietario a conservar los beneficios VA.

     Nota: Absolutamente NO está permitido BPO. Todos los préstamos VA requieren certificado evaluadores para determinar el valor.

   • Freddie Mac préstamos (FDMC).
     • FDMC no permitirá que el comprador de una venta a corto bienes que vayan a nadie, sino un individuo. Esto significa que el comprador en la compra y venta y el Acuerdo de HUD 1 no puede ser una empresa, LLC, administrador, ni nada por el estilo. El comprador debe ser un nombre individual.
     • Freddie Mac casi siempre exigir que la propiedad estuviera en la lista con una de bienes raíces, lo que significa que van a solicitar un Listado de Acuerdo. Si la oferta de redes de la prestamista inferior al 92%, Freddie Mac, será necesario que la propiedad está incluido en la lista de al menos 90 días antes de su aprobación será publicada.
     • El prestamista tiene la autoridad para aprobar las ventas en corto un umbral del 92% o superior. Cualquier cosa inferior a 92% deben ser aprobados por Freddie Mac.
     • Freddie Mac tiene un alto estándar de servicio al cliente, lo que significa que si el prestamista no es sensible a sus ofertas, van a querer saber acerca de ella. Esto crea otro punto de apalancamiento para obtener su oferta aceptada.
   • Fannie Mae (FNMA).
     • Fannie Mae tiene un alto estándar de servicio al cliente. Si el prestamista no es sensible a sus ofertas, puede que en realidad paso y hacerse cargo de la venta a corto proceso de negociación.
     • El prestamista tiene la autoridad para aprobar las ventas en corto un umbral del 90-92% o superior. Cualquier cosa inferior al 90% deben ser aprobados por Fannie Mae.
     • Fannie Mae rara vez requiere que la propiedad estuviera en la lista con un agente de bienes raíces.
     • Fannie Mae permitirá a la prestamista la facultad de aprobar las ventas en corto un umbral de 90% o superior, pero también permitirá un mayor descuento si es necesario.

   Para Fannie Mae, convencionales, FHA y VA corto ventas: El comprador puede ser cualquier entidad, empresa o persona de confianza (el banco puede exigir una prueba escrita de la empresa o de la confianza). La mayoría de los préstamos que se encuentra en relación con las ventas a corto van a ser los préstamos convencionales.

6. Memorizar el mínimo aceptado NET ofrece (BPO de la FHA o evaluación).
   • VA 88%
   • FHA 82%
   • Freddie Mac (FDMC) 92%
   • Fannie Mae (FNMA) 90-92%
   • Los préstamos convencionales el 80% (sin límite)

   IMPORTANTE: Comprender que estos porcentajes son NET para el banco. Si usted tiene su acolchado ofrece con cosas como las comisiones de bienes raíces, costos de cierre y tasas adicionales, estos no se incluyen en este porcentaje.
   
   EJEMPLO: El BPO en uno de sus ofertas entra en 100.000 dólares. Ofertas que pueden ser aceptadas sobre la base de los criterios mencionados serían los siguientes:

   • VA 88% = $ 88.000
   • FHA 82% = $ 82.000
   • Freddie Mac (FDMC) 92% = $ 92.000
   • Fannie Mae (MNMA) 90-92% = $ 90-92,000

   Otra cosa a considerar es la siguiente: todos los bancos locales, generalmente los más pequeños, casi siempre NO PERMITEN más de un 10% -15% de descuento sobre la propiedad en función de la cuantía de las reparaciones necesarias para solucionarlo. Los bancos locales tienden a ser más conservador en su planteamiento de descuento a la propiedad. Esto se debe en parte a la red de filiales locales el banco puede llamar para obtener más de un dictamen de las reparaciones necesarias o el valor de la propiedad en cuestión.
   

7. Tratar con segundas hipotecas y junior titulares de derecho de retención. Si se trata de un titular de segunda hipoteca, que son básicamente va a negociar con ellos de la misma manera. Usted encontrará que muchos 2do titulares de hipotecas no requieren tanta información como para tomar una decisión rápidamente sobre el descuento de su préstamo. Por lo general para un BPO o tener una evaluación en el expediente. Podría ser mayores o actual. Asegúrese de preguntar y sobre ella en función de los números que saber tratar con ellos. A veces un prestamista en realidad le BPO un precio. Ahora, antes de llegar a todos emocionados y creo que es GRAN ... piense de nuevo! Normalmente, se LIE con usted sobre el precio y, de hecho, que se infla. Sí ... yo sé ... nunca pensé que los prestamistas mintió, ¿verdad? Bueno ... lo hacen ... y lo hacen mucho.

   Cuando se trata de la 1 ª titular de la hipoteca, no es raro encontrar que sólo permiten $ 500 - $ 1000 a pagar cualquier 2 ª hipotecas, gravámenes,, etc Todas las resoluciones judiciales prestamistas son un poco diferentes, pero la norma es de $ 1000. Esta es otra razón por la que se ocupará de posición más 2do prestadores que están dispuestos a tomar centavos de dólar para satisfacer sus préstamos con el propietario. De hecho, a menudo negociar el 80-90% de descuentos u obtener la aprobación de 10-20 centavos de dólar! Se puede ser beneficiosa si se obtiene la 1 ª a aceptar una venta a corto y, a continuación, presentar esa información a la 2 ª POR ESCRITO! Si la 1 ª está dispuesto a tener un éxito, ¿dónde que salen de la 2 ª? Esto puede ser una poderosa técnica de la negociación.Recuerde que cualquier derecho de retención-junior que es titular la celebración de un exceso de apalancamiento o casi-más bien de palanca (la casa) se encuentra en una posición horrible. Se dan cuenta de esto y si se puede construir un caso fuerte ¿por qué sería en su mejor interés para su explotación descuento posición en lugar de correr el riesgo de perder todo a la exclusión de la subasta. No sólo se les ayuda en general, pero puede hacer que usted, el inversor, un enorme montón de dinero. ¿Por qué? Usted acaba de crear la equidad de la nada. Ese es el poder de venta a corto negociaciones.Para terminar, esta es probablemente la más concisa definición de la elaboración de una adecuada oferta de venta a corto cada vez impreso. El poder de este documento una vez puesto en acción, literalmente, puede hacer que el usuario de que es sumamente rico. Otros bienes raíces cursos de estudio en el hogar, libros, audios, etc en su mayor parte, dejar de lado lo que este documento dislcosed. Se trata de la "carne" de la preparación de una venta satisfactoria a corto oferta. No hay más secretos que usted necesita saber acerca de hacer las ventas a corto. Yo sólo les reveló a todos ustedes. Si usted toma los pasos para la preparación de una oferta de venta a corto exactamente como se muestra arriba y aplicarlas a sus inmuebles venta de negocio a corto, el cielo es el límite para su éxito continuado recibiendo ellos aprobados.

   Recuerde ... ser un sirviente.