Comment déterminer un Immobilier Vente Offre d'achat

Vente Immobilier Offre

Difficulty: Moderate

Cost:

Le mot «vente» a été certainement un mot à la mode dans le marché immobilier en difficulté que nous vivons en 2008. Cependant, de nombreux agents immobiliers et les investisseurs ne soient pas encore claires sur la façon de déterminer un bien immobilier à court offre de vente qui est acceptable pour le prêteur.

Les étapes suivantes sont à utiliser comme une base des lignes directrices sur la détermination à offrir le prêteur pour une vente à l'acceptation.

Déterminer la juste valeur marchande (JVM). Le FMV peut être déterminée par une évaluation de vente, des propriétés comparables ou similaires dans un proche de l'objet de vente à la propriété. Un agent immobilier aura accès à la MLS (Multiple Listing Service) et peut créer un CMA (analyse comparative du marché) pour le bien. Cette analyse permettra d'identifier des propriétés comparables vendues avec le même nombre de pieds carrés, chambres, bains, garage et d'autres caractéristiques que l'objet de propriété. Demander à l'utilisation d'un objet vendu immobiliers délai dans 6-12 mois pour tirer les propriétés dans l'immédiat ou les environs. Habituellement, la vente prêteur ne prendra pas en considération tout vendu les éléments de comparaison qui sont âgés de plus de 12 mois et qui sont plus loin que 2 miles de l'emplacement de l'objet de propriété.
Évaluer systématiquement vendu comps. Contrairement à la croyance, et souvent peu judicieux, vous pouvez utiliser un système de formules de travail en votre faveur au moment de déterminer ce que d'offrir à la vente à la propriété. Ce système existe depuis des années, mais pour une raison quelconque, vous mai ont pas entendu parler d'elle a mentionné traitant de l'immobilier. Voici le système. Vous devez utiliser la loi de la moyenne. La façon dont cela fonctionne, c'est comme cela.
Disons que vous avez huit vendu tous les éléments de comparaison qui sont similaires en grosseur, en pieds carrés, les chambres etc Voici comment appliquer la formule. Vous devez prendre les deux plus hautes compétitions et les deux plus basses et la moyenne du reste.

EXEMPLE:

Vous avez un bien immobilier que vous pensez est une valeur de $ 145,000.

Vous disposez d'un agent immobilier de tirer un CMA et vous trouverez huit vendu des propriétés comparables qui correspondent aux critères ci-dessus.

Le MLS est le suivant:

$ 159,000
$ 154,000
$ 153,000
$ 161,000
$ 148,000
$ 143,000
$ 146,000
$ 151.500

Utilisation de nos formules vous prendre les deux éléments de comparaison plus élevée vendu ($ 159000 $ et 161000). Ensuite, prendre les deux plus bas vendu comparables ($ 143000 $ et 146000). Cela laisserait vendu quatre autres éléments de comparaison.

$ 154,000
$ 153,000
$ 148,000
$ 151.500
-----------

Vous pouvez ensuite prendre une moyenne en ajoutant simplement la somme de tous les éléments de comparaison et vendu en les divisant par le nombre total de biens gauche. Dans ce cas, ce nombre serait de quatre.

Total: $ 606,500 divisé par 4 = $ 151.625

Vous pouvez raisonnablement justifier mai de vendre la maison pour $ 151,625 au lieu des 145,00 $ initialement prévu.
Révéler les ARV (Après la réparation de valeur). Cette terminologie est souvent utilisé avec le jargon des investisseurs immobiliers. Elle est similaire à la JVM, avec quelques différences constituée par le montant des réparations à l'investisseur estime que les besoins en matière de propriété, afin de vendre rapidement sur le marché libre en utilisant FSBO (à vendre par le propriétaire) et de ne pas utiliser les techniques de la MLS. On peut faire valoir les ARV est plus d'une proposition ou des propositions de la valeur dérivée en utilisant les éléments de comparaison vendu de maisons qui n'ont pas été vendues par un agent immobilier. Une façon d'expliquer la différence est un agent immobilier en général utiliser une JVM et un investisseur immobilier mai choisir d'utiliser un traitement antirétroviral. L'évaluateur peut utiliser les deux méthodes de la valeur, mais en général, s'en tient à ceux qui viennent hors de la MLS. À mon avis ... l'ARV est moins précise et fiable de valeur que ce qui sortent de la MLS.
Déterminer la BPO. Le BPO (Broker Prix d'avis) est peut-être le seul facteur de plus grande valeur le prêteur se servira pour déterminer l'acceptation de votre offre de vente. Le BPO est roi! BPO est une opinion généralisée ou de la valeur d'une propriété du prêteur utilise pour déterminer ce que la vente à la propriété est une valeur sur le papier. Ils sont classés par le prêteur et envoyée à une société tierce, comme Direct BPO, le premier d'Amérique, LandSafe, etc, ces entreprises ont une liste d'agents immobiliers pour chaque état. La BPO sont commandées et effectuées par des agences immobilières. Le BPO est un type d'intérieur ou d'extérieur. Si l'extérieur de type BPO est effectué, cela signifie que l'agent immobilier (BPO agent) ne vont pas à l'intérieur de la propriété à évaluer son état. Cela pourrait être dû à la propriétaire de quitter la maison ou de ne pas être coopératif avec l'agent de BPO en demandant un temps à venir apprécier la maison.Traiter avec "Pretty House" type de ventes (catégories définies plus tard), vous trouverez la BPO sera typiquement dans 10-20% de moins que les FMV ou ARV. Sur cette base, vous pourriez envisager d'offrir 60% de la FMV ARV ou de la valeur pour votre première offre d'achat. Bien sûr, cela dépend de la quantité de réparations nécessaires à l'établissement. Si vous avez ce qui peut être classé comme "Pretty House" vente à découvert, qui se montrent très peu besoin de réparations, il ne faut pas s'attendre à obtenir une énorme réduction de l'emprunteur pour lui. Si vous ne pouvez pas justifier une raison pour le prêteur à accepter soit une petite ou grande remise ... ne vous attendez pas à donner un pour vous. Cela dissipe le mythe selon lequel toutes les maisons en direction de l'éviction de vente sont de bons candidats. Ils ne le sont pas.

Voici quelques exemples de classifications et de la rendre plus facile de déterminer quelle part de la perte du prêteur mai conviennent d'accepter.

Vente Classifications:

JOLIE MAISON
UGLY HOUSE
SCARY HOUSE

EXEMPLES:
- Pretty House: (en général en lieu sûr, souhaitable domaines et maisons de vente assez rapidement)
  ARV / FMV: $ 100,000
  RÉPARATIONS: $ 5-10,000 (5-10%)
  BPO: $ 80-90,000 + / - 5%
- Ugly House: (De manière générale, un regard de réadaptation ou de fixateur supérieure, homme à tout faire maison particulière de la juste quartiers)
  ARV / FMV: $ 100,000 (Avec Ugly Houses ce nombre a tendance à être "comme est" une valeur au lieu d'ARV.)
  RÉPARATIONS: $ 11-20,000 (11-20%)
  BPO: $ 80.000 + / - 5%
- Scary House: (En général dans des domaines qui ne sont pas souhaitables, massive réparations nécessaires, beaucoup de crime n'est pas rare)
  ARV / FMV: $ 100,000 (Avec Maisons Scary cette valeur tend à être "comme est" une valeur au lieu d'ARV.)
  RÉPARATIONS: $ 35.000 (21 - 35% +)
  BPO: $ 65.000 + / - 5.10%
Vous pouvez avoir une Scary Maison située dans un grand quartier de la vente rapide et la combinaison des autres, mais d'une manière générale Scary Ugly Maisons et ne sera pas situé dans un excellent quartier. Rappelez-vous il s'agit d'une directive, pas une science exacte. La BPO agent jugent généralement la "comme est" la valeur pour les deux Ugly et Scary Chambres.

Maintenant, nous allons examiner les différents types de prêts les prêteurs considèrent un facteur de vente par soumission.
Apprendre les types de prêts. Lorsque vous découvrez ces, vous pouvez augmenter votre taux de clôture pour les prêteurs que pour l'acceptation de votre vente de plus de 50%! Voici pourquoi: si vous en savoir plus sur les biens, il vous offre un meilleur levier et, à terme, de cibler les stratégies de négociation. Les ventes ne sont pas tous créés égaux.
- Prêts conventionnels. Ces prêts se trouvent partout dans l'endroit. Ils offrent le plus de flexibilité concernant en particulier les ventes. Using the $ 100,000 exemple, vous pouvez commencer à soumettre votre offre 60% x 100000 (FMV) = $ 60000 ... The $ 60,000 est de 70% de la BPO Price. Toutefois, il est très fréquent de voir le prêteur en acceptant environ 80-85% de la BPO prix, qui serait d'environ $ 68,000 - $ 72,250.
  Ce modèle peut varier un peu, mais c'est une moyenne. Le BPO (valeur avis a également examiné la valeur de la propriété) à l'organisme prêteur est le facteur principal. Par conséquent, dans cet exemple, si vous pensiez que la BPO allait venir dans près de 65.000 $ ... Vous devez prendre 82% de ce nombre, qui serait de $ 53,300. Le prêteur mai très bien accepter 53,300 $ en fonction de leur perception de la valeur des biens (actif).
- FHA prêt. Je le répète: ce n'est pas un scientifique échelle. Il est le modèle utilisé par beaucoup de vente à des investisseurs comme une ligne directrice. Vous pouvez et vous avez d'autres facteurs qui font de vous dévier de cette situation. Si vous êtes face à un type FHA prêt ou un gouvernement soutenu prêt, ils vont récupérer un montant fixe si le verrouillage est terminée. Par exemple, avec les prêts FHA, l'assureur garantit fondamentalement le prêteur 82% d'une évaluation du montant FHA certifié. Avis Je n'ai pas dit BPO. Pour ces prêts, vous aurez besoin d'une évaluation FHA certifié pour le prêteur à prendre en compte dans leur processus d'évaluation sur la propriété. La BPO ne suffiront pas à ces types de prêts. Vous pouvez masser le nombre de 1-2%, mais 82% est inscrit dans leurs directives.
  Voici une liste compilée lst que je fournis dans ma cours. Vous pouvez aller en ligne pour trouver une liste similaire en libre aussi.
  - FHA Tous les prêts sont assurés par le gouvernement fédéral.
  - Tant que le prêteur FHA suit les lignes directrices, ils sont garantis au moins 82% de la «tel quel», valeur d'expertise.
  - FHA-type de prêts ne pas utiliser un BPO. Au contraire, ils nécessiteront un FHA certifié Appraisal. Utilisez les mêmes techniques d'évaluation sur la FHA que vous le feriez pour un type de vente à traiter.
  - Si le débiteur est en faillite, aucune vente sera approuvé.
  - Si la propriété a été utilisée comme une location de plus de 12 mois, pas de vente sera approuvé.
  - Si le propriétaire n'occupe pas la propriété, pas de vente sera approuvé. (Il peut y avoir des exceptions à cette règle.)
  - Le coopérant prêteur est admissible à recevoir à partir de $ 1000 FHA pour effectuer une vente à découvert.
  - Le vendeur doit remplir des formulaires spécifiques FHA pour approbation. Cela comprendra une demande de participation et d'un certificat de consultation de maison, qui offre le prêteur dans leur FHA Vente Packet.
  - FHA prêts doit être d'au moins 30 jours de retard pour la vente à l'examen.
  - Le prêteur est tenu de donner une copie de l'évaluation au propriétaire.
  - Le propriétaire peut recevoir jusqu'à 1000 $ directement à partir du HUD 1.
  - FHA après ne sera pas le propriétaire d'un déficit en une fois la vente est acceptée et fermé.
- VA (Anciens combattants) de prêts. Ce type de prêts ont une garantie de 88% de la valeur de la propriété.
  - Conçu pour les anciens combattants.
  - Ces prêts sont assurés fédérale.
  - VA garantit le prêteur au moins 88% de la «tel quel», valeur d'expertise.
  - A VA évaluation est généralement classés automatiquement une fois que le débiteur devient 60 jours.
  - L'appréciation peut être contestée par le propriétaire.
  - La VA de travail sera le propriétaire et faire tout son possible pour le propriétaire de conserver VA avantages.
  Note: Absolument AUCUN BPO est autorisé. Tous les prêts VA exiger évaluateurs certifiés pour déterminer la valeur.
- Freddie Mac prêts (FDMC).
  - FDMC ne permettra pas à l'acheteur d'une vente de propriété à quiconque, mais une personne. Cela signifie que l'acheteur sur l'achat et de vente et de HUD 1 ne peut pas être une société, LLC, de fiduciaire, ou quelque chose du genre. L'acheteur doit être une personne nom.
  - Freddie Mac presque toujours exiger que les biens sont répertoriés avec un agent immobilier, ce qui signifie qu'ils vont demander une convention d'inscription. Si l'offre de filets le prêteur moins de 92%, Freddie Mac, il faudra que la propriété est inscrite depuis au moins 90 jours avant l'approbation ne sera émis.
  - Le prêteur a le pouvoir d'approuver des ventes à un seuil de 92% ou plus. Tout ce qui inférieur à 92% doit être approuvée par Freddie Mac.
  - Freddie Mac a un haut niveau de service à la clientèle, ce qui signifie que si le prêteur ne répond pas à votre offre, ils vont vouloir savoir. Cela crée un autre point de levier pour obtenir votre offre acceptée.
- Fannie Mae (FNMA).
  - Fannie Mae a une haute norme de service à la clientèle. Si le prêteur ne répond pas à votre offre, il fait étape à mai et de prendre en charge le processus de négociation de vente.
  - Le prêteur a le pouvoir d'approuver des ventes à un seuil de 90-92% ou plus. Tout ce qui inférieur à 90% doit être approuvée par Fannie Mae.
  - Fannie Mae rarement exige que les biens sont répertoriés avec un agent immobilier.
  - Fannie Mae va permettre à l'emprunteur le pouvoir d'approuver des ventes à un seuil de 90% ou plus, mais permettra également une plus forte réduction si nécessaire.
Pour Fannie Mae, conventionnelles, VA et FHA ventes: L'acheteur peut être une entité, entreprise, personne ou de la fiducie (la banque mai exiger une preuve écrite de la société ou de la fiducie). La plupart des prêts que vous rencontrez en ce qui concerne les ventes vont être prêts conventionnels.
Mémorisation minimum accepté NET offre (de la BPO ou FHA évaluation).
- VA 88%
- FHA 82%
- Freddie Mac (FDMC) 92%
- Fannie Mae (FNMA) 90-92%
- Prêts conventionnels de 80% (pas de limite)
IMPORTANT: Sachez que ces pourcentages sont NET à la banque. Si vous avez votre offre rembourré avec des choses comme realtor commissions, frais de clôture et des frais supplémentaires, ce ne sont pas à inclure dans ce pourcentage.

EXEMPLE: La BPO sur l'une de vos offres est en $ 100,000. Offres mai sera acceptée que sur la base des critères ci-dessus serait:
- VA = 88% $ 88.000
- FHA 82% = 82.000 $
- Freddie Mac (FDMC) 92% = 92.000 $
- Fannie Mae (MNMA) 90-92% = $ 90-92,000
Autre chose à considérer est la suivante: toutes les banques locales, généralement les plus petites, presque toujours PAS plus de 10% -15% de réduction sur la propriété, selon le montant des réparations nécessaires à la correction. Les banques locales ont tendance à être plus prudents dans leur approche de la remise de la propriété. Cela est dû en partie au réseau de filiales locales de la banque peut faire appel pour obtenir plus d'un avis de réparations nécessaires ou à la valeur de l'objet de propriété.
Traiter avec des hypothèques de deuxième rang et les jeunes titulaires de privilège. Si vous faites affaire avec une deuxième hypothèque, vous avez essentiellement allons négocier avec eux de la même façon. Vous pourrez constater que beaucoup de détenteurs d'hypothèques 2ND ne requièrent pas autant d'informations pour prendre une décision rapidement sur l'actualisation de leur prêt. Ils ont généralement un ordre BPO ou avoir une évaluation sur dossier. Il pourrait être plus ancien ou actuel. Assurez-vous et demandez - à ce sujet, selon les chiffres que vous trouverez à traiter avec eux. Parfois, un prêteur en fait de vous raconter une BPO prix. Maintenant, avant de vous tous heureux et pense que c'est ... GREAT réfléchir à nouveau! Généralement, ils LIE vous sur le prix et fait gonfler. Oui ... je sais ... vous jamais pensé prêteurs menti, avez-vous? Eh bien ... ils le font ... et ils le font beaucoup.
Quand vous avez à faire à la 1ère hypothèque titulaire, il n'est pas rare de trouver, ils permettent seulement $ 500 - $ 1000 en vue de rembourser tout 2e hypothèques, les privilèges, les jugements etc Tous les financiers sont un peu différentes, mais la norme est de 1000 $. C'est une autre raison pour laquelle vous traitera avec plus de 2 ème position que les prêteurs sont disposés à prendre des pièces de un cent du dollar pour répondre à leurs prêts avec le propriétaire. En fait, vous aurez souvent négocier pour 80-90% de réductions ou d'obtenir l'approbation de 10-20 cents sur le dollar! Il est peut être bénéfique si vous obtenez la 1ère à accepter une vente, puis de présenter cette information à la 2ème en écriture! Si le 1er est prêt à prendre un coup, d'où que l'autorisation de la 2ème? Cela peut être une puissante technique de négociation.Rappelez-vous tout jeune titulaire de privilège qui est titulaire d'un effet de levier plus ou presque plus de levier actif (la maison) est dans une position HORRIBLE. Ils se rendent compte et si vous pouvez construire un cas, pourquoi il serait dans leur meilleur intérêt de leur exploitation discount position plutôt que de risquer de tout perdre à la vente aux enchères d'éviction. Il permettra non seulement de manière générale les aider, mais il peut vous faire, l'investisseur, une énorme pile d'argent. Pourquoi? Vous venez de créer l'équité de l'air. C'est la puissance de vente des négociations.En conclusion, il s'agit probablement de la plus concise de mettre en place une bonne offre de vente à court jamais imprimé. La puissance de ce document, une fois mis en action peut littéralement l'utilisateur de faire, il est extrêmement riche. Autres biens immobiliers à domicile des cours, des livres, audios, etc, pour la plupart, à quitter ce document dislcosed. Il s'agit de la "viande" de la préparation d'une offre de vente à court satisfaisante. Il n'ya plus de secrets que vous devez savoir sur la façon de faire des ventes. Je viens tout révélé à vous. Si vous prenez les mesures pour la préparation d'une offre de vente à court exactement comme indiqué ci-dessus et de les appliquer à votre bien immobilier vente d'entreprise, le ciel est la limite pour votre réussite se faire approuver.

Souvenez-vous ... être un serviteur.