Come per la determinazione di un patrimonio immobiliare a breve Vendita Acquisto Offerta

Il termine "a breve la vendita" è stata certamente una parola nel mercato immobiliare in difficoltà che stiamo vivendo nel 2008. Tuttavia molti Realtors e gli investitori sono ancora poco chiare su come determinare una vera e propria offerta di vendita immobiliare breve che sia accettabile per il mutuante.

La procedura descritta di seguito deve essere utilizzato come un orientamento di base, relativo alla determinazione di offrire ciò che il creditore per un breve vendita accettazione.

1. Determinare un equo valore di mercato (FMV). La FMV può essere determinato attraverso una valutazione venduti, comparabili proprietà o in una simile vicinanza al soggetto breve la vendita di proprietà. Un realtor avranno accesso alla MLS (Multiple Listing Service) e può creare un CMA (Analisi comparativa di mercato) per i soggetti di proprietà. Questa analisi consentirà di identificare le proprietà comparabili venduti con la stessa piazza footage, camere da letto, bagno, garage e altre caratteristiche simili come oggetto di proprietà. Richiedi la Realtors venduti utilizzare un lasso di tempo entro 6-12 mesi, quando tirando proprietà o nelle immediate aree limitrofe. Di solito la vendita a breve mutuante non prenderà in considerazione qualsiasi comparables venduti che sono di età superiore a 12 mesi e che sono più lontani di 2 miglia dalla posizione del soggetto della proprietà.
2. Valutare sistematicamente venduto composizioni. Contrariamente a quanto spesso e le convinzioni sbagliate, è possibile utilizzare un sistema di formule di lavoro a tuo favore in sede di determinazione di offrire ciò che a breve la vendita di proprietà. Questo sistema è stato in giro per anni, ma per qualche motivo è possibile che non hanno sentito parlare di cui si occupano di immobili. Qui è il sistema. Potrai utilizzare il diritto di media. Il modo in cui funziona è come questa.

   Diciamo che avete venduto otto comparables che sono simili in tutte le dimensioni, di piedi quadrati, camere da letto ecc Ecco come si applica la formula. Puoi prendere i due massimi e due composizioni più bassi e quelli medi del resto.

   ESEMPIO:

   Hai un immobile che si pensa è del valore di € 145.000.

   Hai un realtor tirare un CMA e troverete otto comparabili venduti proprietà che corrispondono ai criteri di cui sopra.

   La MLS mostra la seguente:

   $ 159.000
   $ 154.000
   $ 153.000
   $ 161.000
   $ 148.000
   $ 143.000
   $ 146.000
   $ 151.500

   Utilizzo delle nostre formule approccio si prendono le due più alte venduti comparables ($ 159.000 e $ 161.000). Poi prendete i due più bassi venduti comparables ($ 143.000 e $ 146.000). Questo lascerebbe altri quattro venduti comparables.

   $ 154.000
   $ 153.000
   $ 148.000
   $ 151.500
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   Questa terminologia è slang spesso usato con gli investitori immobiliari. E 'simile al FMV con alcune differenze costituito dalla quantità di riparazioni l'investitore stime di proprietà esigenze al fine di vendere rapidamente sul mercato aperto utilizzando FSBO (in vendita dal proprietario) tecniche e non si usa il MLS. Si può sostenere l'ARV è più di una congettura o valore suggerito derivati utilizzando comparables venduti da case che non erano stati venduti da un realtor. Un modo per spiegare la differenza è un realtor tipicamente utilizzare un FMV e un investitore immobiliare può scegliere di utilizzare un ARV. Un perito possono utilizzare sia i metodi di valore, ma generalmente bastoni a quelli che provengono da fuori la MLS. A mio parere ... l'ARV è meno accurato e affidabile il valore di quello che viene fuori la MLS.

3. Per capire il BPO. Il BPO (Broker Prezzo parere) è forse l'unico fattore di maggior valore, il mutuante sarà utilizzata per determinare l'accettazione della vostra offerta di vendita a breve. Il BPO è re! BPO è una generalizzata parere o il valore di un immobile, il mutuante usa per determinare ciò che a breve la vendita di proprietà è un valore su carta. Essi sono ordinati dal mutuante e inviata a un terzo Società, come BPO diretta, Primo America, LandSafe, ecc Queste aziende hanno un elenco di Realtors per ciascuno Stato. Il BPO sono ordinati e condotti da Realtors. Il BPO può essere un componente interno o esterno tipo. Se un tipo Esterno BPO è condotta, significa che il realtor (BPO agente) non vanno all'interno della proprietà di valutare la sua condizione. Questo potrebbe essere dovuto alla casa vacating la casa o non cooperativa con il BPO agente al momento della richiesta di tempo per venire valutare la casa.Trattare con "Pretty House" tipo di vendita a breve (solo per le categorie più tardi definito), si trova il BPO in genere sono disponibili in 10-20% inferiori a FMV o ARV. Sulla base di questo, si potrebbe valutare la possibilità di offrire il 60% del valore FMV ARV o per la vostra offerta di acquisto iniziale. Naturalmente, questo dipende dalla quantità di riparazioni necessarie per la proprietà. Se si dispone di ciò che può essere classificato come un "Pretty House" a breve la vendita, il che mostra ben poco le riparazioni necessarie, non si aspettano di ottenere un grande sconto dal mutuante per essa. Se non è possibile giustificare un motivo per il prestatore di accettare o di una piccola o grande sconto ... Non prevediamo di fornire uno a te. Questo dissipa anche il mito che tutte le case in direzione di preclusione sono buoni candidati alla vendita a breve. Essi non lo sono.

   Ecco alcuni esempi di classificazione e di rendere più agevole per determinare la quantità di una perdita il creditore possono convenire di accettare.

   Breve Vendita Classificazione:

   PRETTY HOUSE
   UGLY CASA
   SCARY HOUSE

   ESEMPI:

   • Pretty House: (In generale, in cassetta di sicurezza, auspicabile e vendita case in tempi relativamente brevi)
     ARV / FMV: $ 100.000
     RIPARAZIONI: $ 5-10,000 (5-10%)
     BPO: $ 80-90,000 + / - 5%
   • Ugly Casa: (in genere un leggero o riabilitazione fissatore-superiore, tuttofare speciale in casa equo quartieri)
     ARV / FMV: $ 100.000 (Ugly Case Con questo numero tende ad essere il "come" valore invece di ARV).
     RIPARAZIONI: $ 11-20,000 (11-20%)
     BPO: $ 80.000 + / - 5%
   • Scary House: (In generale, in aree che non sono desiderabili, massiccia riparazioni necessarie, le partite di reato non è raro)
     ARV / FMV: $ 100.000 (Scary Case Con questo valore tende ad essere il "come" valore invece di ARV).
     RIPARAZIONI: $ 35.000 (21 - 35% +)
     BPO: $ 65.000 + / - 5-10%

   È possibile avere un Scary House situata in un grande, veloce vendita di quartiere e la combinazione degli altri, ma in generale Scary Ugly Case e non saranno situate in quartieri eccellente. Ricordate questa è una linea guida, non una scienza esatta. Il BPO agente generalmente considerare il "come" valore per entrambi i Ugly e Scary Case.

   Adesso discutere i diversi tipi di prestito la finanziatori considerare un fattore di vendita per breve presentazione.

4. Imparare il prestito tipi. Quando si impara queste, è possibile aumentare il tasso di chiusura mutuante l'accettazione da parte vostra a breve la vendita fino al 50%! Ecco il motivo: se sai di più su tutte le proprietà, che fornisce una migliore valorizzazione delle strategie di negoziazione e, in ultima analisi al bersaglio. Non tutte le vendite sono creati uguali.
   • Convenzionali prestiti. Questi prestiti sono trovati in tutto il luogo. Essi forniscono la più flessibilità in particolare si occupano di vendita a breve. Utilizzando il $ 100.000 esempio, si potrebbe iniziare la vostra offerta di presentare il 60% x 100.000 (FMV) = $ 60.000 ... Il $ 60.000 è in realtà il 70% del Prezzo BPO. Tuttavia è molto comune per visualizzare l'istituto erogante accettare circa 80-85% del BPO prezzo, che sarebbe di circa $ 68.000 - $ 72.250.

     Questo modello può variare un po ', ma questo è un comune della media. Il BPO (valore parere anche in considerazione la percezione del valore della proprietà) per il creditore è il fattore principale. Quindi in questo esempio, se si pensa al BPO stava per venire in circa 65.000 $ ... Si avrà l'82% di tale numero, che sarebbe $ 53.300. Il creditore può benissimo accettare 53.300 $ in base alla loro percezione del valore della proprietà (il loro patrimonio).

   • FHA prestito. Ripeto: questa non è una scala di classificazione scientifica. È il modello utilizzato da molti investitori a breve la vendita come una linea guida. È possibile e avrà altri fattori che fanno si randagio da questo. Se si ha a che fare con un tipo FHA prestito o di qualsiasi governo sostenuto prestito, che stanno andando a recuperare un importo determinato se l'esclusione è stata completata. Ad esempio con FHA prestiti, il fondo di garanzia assicuratore il mutuante 82% di un importo FHA Certified valutazione. Avviso non ho detto BPO. Per tali crediti, è necessario un certificato Valutazione FHA per il creditore a prendere in considerazione nel loro processo di valutazione sulla proprietà. Il BPO, non sarà sufficiente a questi tipi di prestiti. Puoi massaggio i numeri 1-2%, ma 82% è elencato nei loro orientamenti.

     Ecco un elenco compilato lst che io a casa mia fornire corsi di studio. Si può andare online per trovare un elenco analogo per troppo libero.

     • Tutti i prestiti FHA sono assicurati dal governo federale.
     • Finché il creditore segue FHA orientamenti, sono garantiti almeno 82% del "come" valore stimato.
     • FHA-tipo di prestiti non utilizzare un BPO. Invece che richiedono un Certificato Valutazione FHA. Usa le stesse tecniche sulla Valutazione FHA che si farebbe per una tipica corte trattare la vendita.
     • Se il debitore è in fallimento, a breve la vendita non sarà approvato.
     • Se l'immobile è stato utilizzato come un contratto di affitto per più di 12 mesi, a breve la vendita non sarà approvato.
     • Se la casa non occupa la proprietà, a breve la vendita non sarà approvato. (Ci possono essere eccezioni a questa).
     • Il creditore ha collaborato è idoneo a ricevere FHA da $ 1.000 per l'esecuzione di un breve vendita.
     • Venditore deve compilare FHA forme specifiche per l'approvazione. Ciò comprende una domanda di partecipare e di un certificato di testimonianze di consulenza, che il mutuante sarà loro offerta in vendita a breve FHA pacchetto.
     • FHA prestiti devono essere di almeno 30 giorni di arretrato per la vendita a breve considerazione.
     • Il creditore è tenuto a fornire una copia di valutazione per la casa.
     • La casa può ricevere fino a $ 1.000 direttamente dal HUD 1.
     • FHA non andare dopo la casa di un deficit di breve, una volta accettata e la vendita è chiusa.
   • VA (Veterans Affairs) prestiti. Questo tipo di prestiti sono una garanzia del 88% del valore stimato della proprietà.
     • Progettato per i veterani.
     • Questi prestiti sono assicurati federale.
     • VA garantisce il mutuante almeno il 88% del "come è" valore stimato.
     • A VA valutazione è di solito ordinati automaticamente una volta che il debitore diventi 60 giorni di arretrato.
     • La valutazione del valore può essere oggetto di ricorso da parte della casa.
     • Il VA funzionerà la casa e fare tutto il possibile per mantenere la casa VA benefici.

     Nota: Assolutamente NESSUN BPO del permesso. Tutti i prestiti VA richiedere certificati alla valutazione per determinare il valore.

   • Freddie Mac prestiti (FDMC).
     • FDMC non consentirà l'acquirente di un breve vendita di proprietà di qualcuno, ma di un singolo individuo. Questo significa che il compratore per l'acquisto e la vendita e HUD 1 non può essere una società, LLC, fiduciario, o qualcosa del genere. L'acquirente deve essere un singolo nome.
     • Freddie Mac sarà quasi sempre esigere che i beni sono elencati con un realtor, il che significa che sono in corso per chiedere una Listing accordo. Se l'offerta reti mutuante inferiore al 92%, Freddie Mac sarà necessario che l'immobile è indicato per almeno 90 giorni prima della approvazione sarà rilasciato.
     • Il creditore ha il potere di approvare le vendite a breve ad una soglia del 92% o superiore. Tutto inferiore al 92% deve essere approvato da Freddie Mac.
     • Freddie Mac ha un elevato standard di servizio al cliente, il che significa che se il creditore non è di rispondere alle vostre offerte, che stanno andando a voler sapere. In questo modo si crea un altro punto di leva per ottenere la vostra offerta accettate.
   • Fannie Mae (FNMA),.
     • Fannie Mae ha un elevato standard di servizio al cliente. Se il creditore non è di rispondere alle vostre offerte, possono effettivamente passo e prendere a breve la vendita processo negoziale.
     • Il creditore ha il potere di approvare le vendite a breve ad una soglia del 90-92% o superiore. Tutto inferiore al 90% deve essere approvato da Fannie Mae.
     • Fannie Mae raramente richiede che la proprietà è accompagnato da un agente immobiliare.
     • Fannie Mae consentirà il creditore l'autorità di approvare le vendite a breve ad una soglia del 90% o superiore, ma anche a consentire una riduzione di peso, se necessario.

   Per Fannie Mae, convenzionali, VA e FHA breve di vendita: L'acquirente può essere un qualsiasi ente, società, persona di fiducia (la banca può chiedere una prova scritta della società o del trust). La maggior parte dei prestiti che si incontra in materia di vendite a breve saranno prestiti convenzionali.

5. Memorizzazione minimo accettato NET offre (o del BPO FHA valutazione).
   • VA 88%
   • FHA 82%
   • Freddie Mac (FDMC) 92%
   • Fannie Mae (FNMA) 90-92%
   • Prestiti convenzionale 80% (senza limite)

   IMPORTANTE: Per comprendere che si tratta di percentuali NET alla banca. Se avete le vostre offerte imbottita con cose come il realtor commissioni, spese di chiusura e di diritti aggiuntivi, questi non devono essere incluse in questa percentuale.
   
   ESEMPIO: Il BPO su uno dei tuoi si occupa in $ 100.000. Offerte che possono essere accettate in base ai criteri di cui sopra potrebbe essere:

   • VA 88% = $ 88.000
   • FHA 82% = $ 82.000
   • Freddie Mac (FDMC) 92% = $ 92.000
   • Fannie Mae (MNMA) 90-92% = $ 90-92,000

   Un altro punto da considerare è questo: tutte le banche locali, di solito i più piccoli, sarà quasi sempre NON CONSENTONO più di un 10% -15% di sconto la proprietà a seconda della quantità di riparazioni necessarie per fissare. Le banche locali tendono ad essere più prudenti nel loro approccio alla proprietà di sconto. Ciò è dovuto in parte alla rete di filiali della banca locale può chiamare per ottenere più di un parere di riparazioni necessarie o il valore di oggetto di proprietà.
   

6. Affrontare le seconde ipoteche e junior vincolo titolari. Se si ha a che fare con una seconda ipoteca titolare, si sono fondamentalmente andare a negoziare con loro allo stesso modo. Troverete che molti titolari 2ND ipotecario non richiederà il maggior numero di informazioni per prendere una decisione rapida sul loro attualizzazione credito. Essi generalmente per uno o BPO hanno una valutazione del fascicolo. Essa potrebbe essere più vecchi o attuali. Assicurarsi e chiedere su di esso a seconda dei numeri che si trovano fuori trattare con loro. A volte un mutuante sarà effettivamente raccontare una BPO prezzo. Ora prima di arrivare tutti eccitati e pensare che è grande ... credo ancora! In genere, essi si trovano a circa il prezzo e il fatto che si gonfia. Sì lo so ... ... non avete mai pensato finanziatori mentito, hai? Beh ... che fare ... e lo fanno molto.

   Quando si ha a che fare con la 1a ipoteca titolare, non è raro trovare che consentono solo $ 500 - $ 1000 al pagamento qualsiasi 2a Ipoteche, Liens, sentenze ecc Tutti i finanziatori sono un po 'diversa, ma la norma è di $ 1.000. Questo è un altro motivo per cui si tratterà più 2ND posizione creditori che sono disposti a prendere centesimi sul dollaro a soddisfare i loro crediti con la casa. In realtà, è spesso negoziare per 80-90% di sconto o di ottenere l'approvazione per 10-20 centesimi sul dollaro! Si può essere utile se si ottiene il 1 ° di accettare una vendita a breve e quindi presente che le informazioni per la 2a PER ISCRITTO! Se il 1o è disposta a prendere un colpo, se non lasciare che il 2 °? Questo può essere un potente negoziazione tecnica.Ricorda qualsiasi vincolo junior titolare, che è in possesso di un eccesso di leva o quasi eccessiva leva bene (la casa) è in una posizione Horrible. Si rendono conto, e se questo è possibile costruire un forte caso il motivo per cui sarebbe nel loro migliore interesse per la loro azienda di sconto posizione piuttosto che rischiare di perdere tutto l'esclusione vendita all'asta. E non solo in linea generale, aiutano, ma si può fare, l'investitore, un mucchio di soldi. Perché? Hai appena creato equità di aria sottile. Questo è il potere di vendita a breve i negoziati.In conclusione, questa è probabilmente la più concisa definizione di mettere insieme una adeguata offerta di vendita a breve mai stampato. La potenza di questo documento, una volta messo in atto possono letteralmente fare l'utente di estremamente ricchi. Altri immobiliare corsi di studio a casa, libri, audio, ecc, per la maggior parte di ciò che lascia il presente documento dislcosed. E 'la "carne" di preparare una soddisfacente offerta di vendita a breve. Non ci sono più segreti che c'è da sapere sul facendo breve vendite. Ho appena rivelato a voi tutti. Se si prendono le misure per la preparazione di un breve vendita offrono esattamente come indicato sopra e si applicano al vostro settore immobiliare a breve la vendita delle imprese; il cielo è il limite per il continuo successo ottenendo loro approvato.

   Ricorda ... essere un servo.