Como determinar um curto Venda compra imobiliário oferta

Curta venda imobiliário oferta

Difficulty: Moderate

Cost:

A palavra "venda curta" foi certamente uma palavra no buzz o indigente mercado imobiliário que se vive em 2008. No entanto, muitos REALTORS e investidores ainda estão pouco claras sobre como determinar uma imobiliária curto venda oferta que seja aceitável para o emprestador.

Os passos seguintes são para ser utilizados como uma orientação básica sobre o que determina a oferecer o credor, por um curto venda aceitação.

Determine justo valor de mercado (fmv). O fmv pode ser determinada pela avaliação vendidos, propriedades comparáveis, em termos similares ou proximidade com o tema curto venda imóvel. Um corretor de imóveis que terão acesso aos MLS (Multiple Listing Service) e pode criar um CMA (Comparative Market Analysis) para os bens sujeitos. Esta análise irá identificar venderam propriedades comparáveis com filmagens mesma praça, dormitórios, banhos, garagem e outras características semelhantes como objecto a propriedade. Pedir a uma utilização REALTORS vendidos prazos dentro 6-12 meses, quando a imediata puxarem em propriedades ou áreas circundantes. Normalmente o curto venda credor não irá considerar qualquer comparables que sejam vendidos mais de 12 meses e que estão mais longe do que 2 milhas do local do imóvel sujeito.
Avaliar sistematicamente vendido comps. Contrariamente à crença popular e muitas vezes erradas, pode utilizar um sistema formulaic para trabalhar a seu favor quando se determinar que a oferta no curto venda imóvel. Este sistema tem sido em torno de anos, mas por algum motivo você não pode ter ouvido de mencionada lidar com ela imobiliário. Aqui está o sistema. Você vai usar a lei da compensação. A forma como isto funciona é assim.
Digamos que você tenha vendido oito comparables que são semelhantes em todas as dimensões, de pés quadrados, quartos etc Aqui está como você aplicar a fórmula. Você terá as duas maiores comps e os dois menores ea média do resto.

EXEMPLO:

Você tem um imóvel que você acha que vale a pena $ 145.000.

Você tem um corretor de imóveis puxar um CMA e você encontrará comparáveis vendidos oito propriedades que correspondem aos critérios acima.

O MLS mostra o seguinte:

$ 159.000
$ 154.000
$ 153.000
$ 161.000
$ 148.000
$ 143.000
$ 146.000
$ 151.500

Usando a nossa abordagem formulaic você terá as duas maiores vendido comparables ($ 159000 e US $ 161000). Em seguida, tire a dois menor vendidos comparables ($ 143000 e US $ 146000). Isto deixaria quatro outros vendidos comparables.

$ 154.000
$ 153.000
$ 148.000
$ 151.500
-----------

Você poderá então tomar uma média simplesmente acrescentando-se a soma de todas as vendidos comparables e dividi-los pelo número total de propriedades esquerda. Neste caso, esse número seria de quatro.

Total: 606.500 dólares dividido por 4 = $ 151.625

Você pode razoavelmente justificar a casa pode vender por US $ 151.625 em vez dos US $ 145,00 você originalmente estimado.
Revelando as ARV (Após Reparação Value). Esta terminologia é gíria usada muitas vezes com os investidores imobiliários. É semelhante ao fmv com algumas diferenças redigido pelo montante das reparações, o investidor calcula o imóvel necessidades, a fim de vender rapidamente no mercado aberto, utilizando FSBO (à venda pelo proprietário) e não técnicas usando a MLS. Pode-se argumentar o ARV é mais de um palpite ou valor sugerido derivadas usando comparables vendidos a partir de casas que não foram vendidos por um corretor de imóveis. Uma forma de explicar a diferença é de um corretor de imóveis será tipicamente usam uma fmv imobiliário e um investidor pode optar por usar um ARV. Um avaliador pode usar ambos os métodos valor, mas geralmente ao paus os que vêm de fora da MLS. Na minha opinião ... ARV é inferior a um valor exato e confiável do que aquilo que saem da MLS.
Descobrir a BPO. O BPO (Broker Price Opinion) talvez seja o único fator que empresta maior valor será utilizado para determinar a aceitação da sua oferta curto venda. O BPO é REI! BPO é uma opinião generalizada ou o valor de um imóvel ao credor utiliza para determinar o que a curto venda propriedade vale no papel. Elas são encomendadas pelo emprestador e enviado para uma terceira companhia, como o BPO direto, Primeiro América, LandSafe, etc Essas empresas têm uma lista dos REALTORS para cada estado. O BPO's são encomendadas e conduzidas por REALTORS. O BPO pode ser um tipo Interior ou Exterior. Se um tipo Exterior BPO é conduzida, isso significa que o corretor de imóveis (BPO agente) não vá para dentro da propriedade para avaliar a sua condição. Este poderia ser o proprietário de casa devido ao abandono da casa ou a não ser cooperante com a BPO agente quando pedirem um tempo para vir apreciar a casa.Lidando com "Pretty House" tipo curto vendas (categorias definidas mais tarde), você encontrará o BPO vai entrar normalmente em 10-20% mais baixos do que fmv ou ARV. Com base neste princípio, você pode considerar que uma oferta de 60% do valor fmv ARV ou para a sua oferta inicial de compra. Evidentemente, isso depende da quantidade de reparos necessários para a propriedade. Se você tem o que pode ser classificado como um «House Pretty" curto venda, o que iria mostrar muito pouco necessários reparos, não se espera obter um grande desconto a partir do emprestador por isso. Se você não pode justificar uma razão para o credor a aceitar qualquer um grande ou pequeno desconto ... Não esperava que dar um para você. Isto desmonta o mito de que também todas as casas estão caminhando para fechar bons candidatos curto venda. Eles não são.

Aqui estão algumas classificações e exemplos para tornar mais fácil para determinar o quanto a perda de um emprestador maio concorda em aceitar.

Curta venda classificações:

Pretty HOUSE
Ugly HOUSE
Scary HOUSE

EXEMPLOS:
- Pretty House: (Geralmente, em cofre, desejável áreas com bastante rapidez e casas de venda)
  ARV / fmv: $ 100.000
  REPARAÇÕES: $ 5-10,000 (5-10%)
  BPO: $ 80-90,000 + / - 5%
- Ugly House: (Geralmente uma leve desintoxicação ou montador-superior, handyman especial na casa de seus bairros feira)
  ARV / fmv: $ 100000 (Ugly Houses Com este número tende a ser o "tal como está" valor em vez de ARV.)
  REPARAÇÕES: $ 11-20,000 (11-20%)
  BPO: $ 80.000 + / - 5%
- Scary House: (Geralmente, em áreas que não são desejáveis, maciça reparações necessárias, os lotes de crime não é raro)
  ARV / fmv: $ 100000 (Scary Casas Com esse valor tende a ser o "tal como está" valor em vez de ARV.)
  REPARAÇÕES: $ 35.000 (21 - 35% +)
  BPO: $ 65.000 + / - 5.10%
Você pode ter um Scary House localizada em um grande e rápido vendendo bairro ea combinação dos outros, mas de um modo geral e Scary Ugly Houses não serão localizados em bairros excelentes. Lembrar esta é uma diretriz, não uma ciência exata. O BPO agente considerará normalmente o "como é" Feio e valor para ambas as Casas Assustador.

Agora vamos discutir os diferentes tipos de empréstimo dos emprestadores irá considerar um fator por venda curta apresentação.
Aprender os tipos de empréstimo. Quando você aprende estes, você pode aumentar sua taxa de fechamento de seu emprestador aceitando curto venda em mais de 50%! Veja o motivo: se você conhecer mais sobre qualquer propriedade, que lhe fornece uma melhor alavancar, em última análise, negociação e estratégias de segmentação. Nem todas as vendas são criados iguais curto.
- Empréstimos convencionais. Estes empréstimos são encontradas por todo o lugar. Eles oferecem mais flexibilidade em especial a lidar com a vendas. Usando a $ 100,000 exemplo, você pode começar a apresentar a sua oferta 60% x 100000 (fmv) = $ 60000 ... Os US $ 60.000 é, na verdade, 70% do preço BPO. No entanto, é muito comum ver o emprestador aceitando cerca de 80-85% do preço BPO, que seria em torno de US $ 68.000 - $ 72.250.
  Este modelo pode variar um pouco, mas esta é uma média comum. O BPO (valor parecer considerou também a percepção de valor do imóvel) para o credor é o principal fator. Portanto, neste exemplo, se você pensou que o BPO ia a entrar em cerca de 65000 dólares ... Você terá 82% desse número, que seria de R $ 53.300. O credor pode muito bem aceitar $ 53.300 com base em sua percepção do valor do imóvel (os seus activos).
- FHA empréstimo. Repito: não se trata de uma classificação científica escala. É o modelo usado por muitos investidores como um curto venda diretriz. Você pode e vai ter outros fatores que fazem você perder-se a partir deste. Se você está lidando com um tipo FHA empréstimo ou qualquer governo apoiado empréstimo, eles estão indo para recuperar um montante estabelecido se o encerramento está concluído. Por exemplo, com FHA empréstimos, a seguradora irá garantir o emprestador basicamente 82% de um montante FHA Certified Appraisal. Repare que eu não disse BPO. Para esses empréstimos, você precisará de um FHA Appraisal para o credor Certificadas de considerar em seu processo de avaliação sobre o imóvel. O BPO não será suficiente para estes tipos de empréstimos. Você pode descobrir os números de 1-2%, mas 82% é listada em suas orientações.
  Aqui está uma lista compilada lst que forneço na minha casa estudo curso. Você pode entrar em modo online para encontrar uma lista similar de graça também.
  - FHA todos os empréstimos são segurados pelo governo federal.
  - Enquanto o credor FHA segue as orientações, estão garantidos pelo menos 82% do "como está" valor avaliado.
  - FHA empréstimos do tipo não irá utilizar um BPO. Em vez disso, vai exigir uma FHA Certified Appraisal. Use as mesmas técnicas sobre a FHA Appraisal que você faria com um típico curto venda negócio.
  - Se o devedor se encontra em falência, não curto venda será aprovado.
  - Se o imóvel foi utilizado como um arrendamento por mais de 12 meses, não curto venda será aprovado.
  - Se o proprietário de casa não ocupar o imóvel, não curto venda será aprovado. (Pode haver excepções a esta regra.)
  - O colaboraram emprestador é elegível para receber US $ 1000 para realização de FHA um curto venda.
  - FHA vendedor deve preencher formulários específicos para aprovação. Isso irá incluir uma candidatura para participar e um Certificado Assessorias casas, as quais, o credor terá o fornecimento em sua curta FHA Venda de pacotes.
  - FHA empréstimos deve ser de pelo menos 30 dias em atraso para venda curto consideração.
  - O credor é obrigado a dar uma cópia da avaliação para o proprietário de casa.
  - O proprietário de casa pode receber até $ 1000 directamente a partir do HUD 1.
  - FHA não será o proprietário de casa para ir atrás de uma deficiência, uma vez aceite a venda é curto e fechado.
- VA (Veterans Affairs) empréstimos. Esses empréstimos têm um tipo de garantia de 88% do valor avaliado do imóvel.
  - Projetado para os veteranos.
  - Estes empréstimos são segurados federal.
  - VA garantias do credor, pelo menos, 88% do "como é" instruída valor.
  - VA A avaliação geralmente é ordenada automaticamente assim que o devedor passa a 60 dias em atraso.
  - A apreciação valor pode ser objecto de recurso pelo proprietário de casa.
  - O VA vai trabalhar o proprietário de casa e fazer tudo o possível para o proprietário de casa de reter VA benefícios.
  Nota: Absolutamente NENHUM BPO do permitido. Todos os empréstimos VA exigir certificados avaliadores para determinar valor.
- Freddie Mac empréstimos (FDMC).
  - FDMC não permitirá que o comprador de um imóvel para venda curto ser qualquer um, mas um indivíduo. Isto significa que o comprador sobre a Compra e Venda acordo e HUD 1 não pode ser uma empresa, LLC, uma tutela, ou algo do género. O adquirente deverá ser um nome individual.
  - Freddie Mac irá quase exigir que o imóvel estar listado com um corretor de imóveis, o que significa que ainda vão Listagem para pedir um acordo. Se as redes oferecem o emprestador inferior a 92%, Freddie Mac, será necessário que o imóvel está listado em pelo menos 90 dias antes da aprovação será emitido.
  - O credor tem a autoridade para aprovar a vendas a partir de um limiar de 92% ou mais. Qualquer coisa menor que 92% devem ser aprovados pelo Freddie Mac.
  - Freddie Mac tem um alto padrão de atendimento ao cliente, o que significa que, se o credor não é responsiva às suas ofertas, eles vão querer saber sobre isso. Isso cria um outro ponto de alavanca para pegar sua oferta aceite.
- Fannie Mae (FNMA).
  - Fannie Mae tem um alto padrão de atendimento ao cliente. Se o credor não é responsiva às suas ofertas, elas podem realmente avançar e tomar a curto venda processo de negociação.
  - O credor tem a autoridade para aprovar a vendas a partir de um limiar de 90-92% ou mais. Qualquer coisa menor que 90% devem ser aprovados pela Fannie Mae.
  - Fannie Mae raramente requer que o bem estar listado com um agente imobiliário.
  - Fannie Mae vai permitir que o credor a autoridade para aprovar a vendas a partir de um limiar de 90% ou superior, mas também permitirá uma mais pesada desconto se for necessário.
Para Fannie Mae, Convencionais, VA e FHA curto vendas: O comprador pode ser qualquer entidade, empresa, pessoa ou de confiança (o banco pode exigir uma prova escrita da empresa ou da confiança). A maior parte dos empréstimos que você encontrar relativamente curto vendas vão ser empréstimos convencionais.
Memorizar o número mínimo aceite NET oferece (BPO da apreciação ou FHA).
- VA 88%
- FHA 82%
- Freddie Mac (FDMC) 92%
- Fannie Mae (FNMA) 90-92%
- Os empréstimos convencionais 80% (sem limite)
IMPORTANTE: Entenda que estas percentagens estão NET para o banco. Se você tem suas ofertas acolchoadas com coisas como corretor de imóveis comissões, fechando os custos e taxas adicionais, estas não devem ser incluídos neste percentual.

EXEMPLO: O BPO em uma de suas ofertas vem em $ 100.000. Ofertas que podem ser aceites com base em critérios acima expostos seriam:
- VA 88% = $ 88.000
- FHA 82% = $ 82.000
- Freddie Mac (FDMC) 92% = $ 92.000
- Fannie Mae (MNMA) 90-92% = $ 90-92,000
Outra coisa a considerar é esta: todos os bancos locais, geralmente os mais pequenos, irá quase NÃO DEIXE mais do que um 10% -15% de desconto sobre o imóvel em função da quantidade de reparos necessários para a correção. Bancos locais tendem a ser mais conservadores na sua abordagem para descontar o imóvel. Isto é, em parte devido à rede de afiliados locais, o banco pode ligar para obter mais do que uma opinião de reparos necessários ou o valor dos bens sujeitos.
Lidar com a segunda hipoteca e junior lien titulares. Se você está lidando com uma segunda hipoteca titular, você está basicamente passando a negociar com eles da mesma maneira. Você verá que muitos 2ND Mortgage Os titulares não irão exigir o máximo de informação para tomar uma decisão rápida sobre o desconto respectivo empréstimo montante. Eles geralmente uma ordem BPO ou ter uma avaliação sobre o ficheiro. Poderia ser mais antigos ou atuais. Certifique-se de perguntar e de sobre ele, dependendo do número que você descubra lidar com eles. Às vezes um emprestador vai contar pra você um preço BPO. Agora, antes que você comece todo animado e acho que é grande ... pense novamente! Normalmente, eles vão mentir para você sobre o preço efectivamente e inflar-lo. Sim ... eu sei ... você nunca pensou mutuantes mentido, pois não? Bem ... eles fazem ... e eles fazem isso muito.
Quando você está lidando com a 1 ª hipoteca titular, não é incomum para descobrir o que estes só permitem $ 500 - $ 1000 para amortizar qualquer 2o O crédito à habitação, Liens, etc Todas as decisões são um pouco diferentes credores, mas a regra é de $ 1000. Esta é outra razão pela qual você vai lidar com mais 2ND posição emprestadores que estão dispostos a assumir centavos por dólar para satisfazer os seus empréstimos com o proprietário de casa. De fato, muitas vezes você vai negociar descontos de 80-90% ou obter aprovação para a 10.20 cêntimos por dólar! É pode ser benéfica se você tirar o dia 1 de aceitar um curto venda e, em seguida, apresentar essas informações para o 2 º por escrito! Se o 1 º está disposta a ter um hit, onde é que isso deixe o 2 º? Esta pode ser uma poderosa técnica negociação.Lembre-se de qualquer privilégio-júnior titular quem está segurando um excesso de alavancagem, ou quase o excesso de alavancagem activo (a casa) está numa posição horrível. Elas percebem isso e se você pode construir uma forte razão por que seria melhor os seus interesses na sua exploração, a posição de desconto, em vez de arriscar perder tudo ao encerramento da venda em hasta pública. Ele não só irá ajudá-los normalmente, mas pode torná-lo, o investidor, um enorme montão de dinheiro. Por quê? Você acaba de criar capital fora do ar. Essa é a potência de curto venda negociações.No encerramento, esta é provavelmente a definição mais concisa de reunir uma oferta adequada curto venda cada vez impresso. A potência do presente documento, uma vez posto em acção pode literalmente fazer o usuário de ser extremamente rico. Outros imóveis casa cursos, livros, etc áudios, na sua maioria, deixe de fora o que este documento dislcosed. É a "carne" de preparar uma oferta satisfatória curto venda. Não há mais segredos que você precisa saber sobre a fazer curto vendas. Eu só revelou-los todos para você. Se você tomar as providências para a preparação de um curto venda oferecer exatamente como mostrado acima e aplicá-las em seu negócio imobiliário curto venda; o céu é o limite para o seu sucesso contínuo começá-los aprovados.

Lembre-se ... ser um servo.